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以時間換空間 保持樓市穩定健康

  • 來源:互聯網
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  • 2019-11-28
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      當前我國樓市掙快錢時代已經一去不復返。過去幾年,熱點城市實施了嚴厲的房地產調控措施,有效抑制了樓市投機炒作行為,使得房地產市場逐步回歸理性。我國房價業已超前運行,保持樓市健康穩定,在目前條件下以時間換空間,可能會是較為理性和現實的選擇。

      樓市已經不具備掙快錢的邏輯。主要表現在:一是房價水平過高,導致繼續大幅推升房價的邊際動能呈下降趨勢。經歷十多年房價狂飆,我國絕對房價和相對房價水平明顯偏高。以熱點城市房價為例,北京、上海和深圳等地絕對房價已經超過大多數國際大都市水平,北京核心區公寓超過千萬元人民幣,而日本東京核心區域公寓多數不到千萬元人民幣,但居民收入水平卻遠遠不及。非熱點城市房價相對居民收入也明顯偏高,城鎮居民的住房消費和負擔日益加重。在當前房價水平下,推升熱點城市動輒千萬元房產的資金總量將會呈下降趨勢,且不考慮會有大量拋售變現的情況。二是經濟增長中樞回落,破壞了房價較快上漲的基礎。過去房價較快增長,主要是宏觀經濟增長較快驅動,房價一定程度可以超前經濟上漲。但隨著我國經濟體量持續擴張,經濟增長中樞回落,支撐過去房價超前運行的基礎被削弱,房價繼續維持較快上漲的壓力顯著加大。三是房地產企業出現倒閉潮,住宅投機套現難度明顯加大。據人民法院公告數據,目前已有超過400家房地產企業倒閉。過去盲目拿地成就“地王”,如今成為經營重大負擔。同時投機套現難度明顯加大,二手房市場整體回落。2019年10月份,北京、上海兩地的二手住宅銷售價格環比分別下降0.6%、0.2%。在經濟增長前景不明朗狀況下,熱點城市二手住宅銷售價格回歸理性動力將會逐步增強。這些情況表明,過去“高開高走”的樓市快錢邏輯,已經逐步向“高開低走”邏輯轉變,這既有過去嚴厲調控措施促使市場降溫的累積效應,也有房地產市場自發調整的結果,總而言之樓市掙快錢邏輯基礎不復存在。

      伴隨著房價快速上漲,我國房地產業和房地產金融規模顯著增長,已經具備對宏觀經濟和金融的系統性影響力。目前,我國住宅市場價值已經遠遠超過國內生產總值,有機構預測已經高達65萬億美元,超過美國、歐盟和日本經濟總和。各類房地產貸款約占貸款總量的1/4,加上房地產企業其他負債,房地產金融總量較大。特別是過去幾年新增融資主要以房地產融資為主,明顯提高了城鎮家庭杠桿水平。同時社會資源過度向房地產業聚集,擠壓了社會消費增長空間。2019年1~10月份,全國社會消費品零售總額同比增長8.1%,名義增速較上年同期下降0.5個百分點。雖然房地產投資增長較快,但剔除房地產投資后的工業投資、制造業投資增速偏低,遠低于房地產投資增速,一定程度反映出房地產投資對其他投資的擠壓作用。事實上,投資總要受到回報驅動,若房產投資回報偏高,必然會減少其他投資規模。不過,支撐中國經濟未來增長的是高新技術產業,而不是磚頭和水泥搭建的房地產業。

      當前我國樓市需要一個以時間換空間的過程。從當前宏觀內外部經濟環境和樓市自身運行邏輯分析,保持房地產市場穩定,通過時間換空間,無疑是較為現實和理性的選擇。一是繼續保持住宅投機高壓態勢。理論和實踐都已經證明,樓市是非理性極易出沒的地方,若放任不管,非理性驅動的羊群效應就容易導致逆向選擇,增大宏觀經濟金融運行脆弱性。雖然部分熱點城市房價有所松動,但房地產市場投機炒作慣性依然存在,投機動能尚未消減,特別是投機炒作還未嘗到苦果、付出昂貴代價,因此仍要保持對住宅投機炒作高壓態勢,露頭就打。同時,也要微調現有住房調控政策,避免房價出現明顯回落。二是加快完善保障性住房體系。住房保障是住房供應體系不可缺失的重要一環。我國熱點城市房價過高,更要加大加快保障性住房建設,通過加大公租房、共有產權房等供應,有效緩解中低收入人群住房壓力,同時還能維持現有房地產投資增速。三是嚴格房地產金融管理。完善現有差別化住房信貸政策,可考慮針對房價水平實施差異化住房按揭政策,高價房貸款比例縮小,低價房貸款空間增加,可以在抑制高價房炒作同時,支持剛性住房需求。加大借款人收入審核,嘗試將收入證明與個人所得稅交納情況掛鉤,避免給中低收入人群發放無法負擔的貸款。加強房地產企業融資和資金運用管理,重點監測高負債率企業拿地和開發狀況,主動防范企業債務風險。四是探索房地產市場長效機制建設。加快房產持有稅試點,可考慮從三套房開始起征房產稅,通過房地產稅試點逐步替代住房限購政策,補充政府稅收收入,減少土地出讓壓力。完善房產流轉稅收制度,借助大數據和金融稅收數據聯網,實施精準稅收征繳,減少房產交易陰陽合同現象。同時還要充分考慮房地產調控政策措施對個體行為的影響,避免出現假離婚等社會現象。

      當前我國“房住不炒”日益深入人心,雖然房地產市場仍有起伏,但整體已經趨向理性。這樣的局面來之不易,也是多年調控期盼的目標,因而要倍加珍惜,保持足夠定力,通過以時間換空間的過程,逐步消化房地產風險,保持我國房地產市場健康穩健運行。(陳濤)

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